丁屋的背景
起源於1972年12月的小型屋宇計劃Small House Policy(可參考當年的憲報e.g. GN364, GN365)。
「小型屋宇」基本上是按《建築物條例 (新界適用) 條例》(第121章)所載的規定建於新界的屋宇，主要特點是不得超過3層或高於8.23米 (27呎)，而上蓋面積通常不超過65.03平方米 (700平方呎)。根據上述條例，申請人在展開任何建築工程之前，除非已獲屋宇署正式批准建築圖則，否則必須先從地政處取得各項豁免證明書。豁免證明書所豁免的範圍，除地盤平整及渠務工程外，亦包括建築工程。
因為當年政府要收回新界的土地來發展新界，為了安撫原居民，就成立了一個計劃來給原居民優惠，這個優惠就是所有「男丁」滿了18歲便可向政府申請建丁屋，但這個優惠每一個「男丁」只可享用一次。
「男丁」可申請在私家地或在官地上興建。
不單包括元朗、上水、屯門等，亦包括荃灣、沙田、葵涌、青衣等地方。

 

 
  常見的村屋類別
1. 丁屋 - 一般五年內轉售須要補地價。
2. 舊屋 / 舊屋重建 / 老屋 - 舊屋即戰前已建成的舊屋，舊屋重建即依舊屋的位置重建。亦要向政府申請，給予No Ojection Letter才可重建。買賣的手續與私人物業一樣，不須補地價。
3. 臨屋 - 政府當年發出臨時屋牌給原居民放置雜物或養禽類，不可轉讓。

 

 
  原居民的定義
在1898年全港譜查(即人口登記)中有做登記，並於登記後每年繳納糧餉(即在該土地上部份耕種的收成，以耕種物或錢繳交給政府)，就是原居民。
初時的譜查記錄存放於民政署，後期改為地政署存放及處理。

 

 
  村界v-zone (Village zone)
在新界區的土地分為：
  1. 村界範圍內的土地 - 可以申請興建丁屋。
2. 村界範圍外的土地(即農地) - 不能建丁屋。
定義：在舊屋 (戰前已在該土地上)、老屋、祠堂、寺廟的四個屋角放射性劃一直線300呎以內的範圍便是v-zone，老屋重建不可高過25呎。
v-zone範圍是可增大的，主要決定於政府的town planning，或者由村長向地政署(以前是民政事務處)申請加大 (須提出理由，例如 村內的人口增加)。

而每年憲報會登出當年的v-zone範圍，但如果村長有足夠理由向地政署申請，可於當年便加大範圍，不需要留待下年度的憲報通過。

 

 
  興建丁屋程序

 

 
   屋牌 Building License
在政府發出屋牌之前會考慮建屋位置會否影響到現時或將來的發展，設備 (e.g. 水電、渠道)是否足夠等。
假如申請建屋照或以由村民交出土地而由當局重新批地的換地方式申請批地，建造小型屋宇的土地必須是以申請人自己名義註冊擁有的土地。

 

 
   動工紙

因為政府計算入住每幢丁屋的人口數目比較少，所以建丁屋才可以申請豁免紙，即不須要入則公務局，包括
i. 平整地盤exemption of site formation - 在通過之前政府會考慮如在申請的土地上建屋是否安全 (e.g. 在斜坡旁可能要做了護土後才能獲得site formation) (申請在不合適的陡峭斜坡上建造小型屋宇，通常不會獲得批准。申請建屋的地點如須進行大規模的地盤平整工程，申請人必須聘請認可人士或認可工程師，向建築事務監督提交地盤平整建議書請求批准。
ii. 建屋exemption of building work - 考慮建屋的規格。
iii 渠務exemption of drainage - 污水排放，因為將來建成後的屋宇是作居住 用途，所以渠道一定要通，如有須要，可能會接去地下大渠或河流。
屋牌及三張動工豁免紙全被批出後才能開始建屋。
所謂「三通一平」三通即通水、通電、通渠，一平即土地平整。
 

 

 
   滿意紙 Certificate of Compliance

通常建丁屋不須要打舂，建一層大約要一個月時間。
差不多做好外牆瓦仔、內部的水電裝修之前，發展商已經向地政署申請滿意紙 (註：洋樓入伙紙Occupation Permit後再有滿意紙才能入住)，大約在建成前兩三個星期前己申請滿意紙，因為約三至四個月才批出。
通常建丁屋不須要打舂，建一層大約要一個月時間。
村民遞交建屋申請以至接獲完工證(滿意紙)入伙，時間長短並無一定，需視乎各區申請數字，及個別申請個案的複雜情而定。至於批發完工證的時限，一般由申請至批出，應為3個月。
丁屋興建時一般毋須向地政署提交圖則審核，也不必指定要合格建築商承建，故完成後毋須領入伙紙，只由新界該區的政務處派專員驗屋宇，若認為符合規格，即面積、層數和高度並無超越限制，便可發給一份滿意紙，原居民只憑這份滿意紙，便可遷入居住或把它出售。及至70年代後期，因丁屋的批地政策被人濫用圖利，政府於是立例規定所有丁屋由發出滿意紙的日期起計，五年內不得轉讓，其後又修訂為如欲把丁屋出售，必須取得政務處許可；手續是申請改契、補交地價，然後再由政務處發給一份改契紙 (Letter of Modification)，若丁屋作分層出售，改契及補地價亦有不同，手續辦妥後，丁屋才可出售。丁屋的土地年期，也是依照中英聯合聲明附件三第二類契約的條文處理，即從該聲明生效之日起，在1997年6月30日及以前滿期的契約毋須補地價，續期至2047年。但從續期日起，承租人須每年繳納相當於該土地當時應課差餉租值的3%。
地政處派專員驗樓出完工程，在建屋前亦會到地盤睇屋界。
 

 

 
  補地價 Premium Payment

如果要賣出該丁屋就要先做補地價。
因為「丁」並沒有用到政府給予他的優惠，而把該優惠賣出，所以要補地價還給政府，如果是在官地上的丁屋買賣，補地價金額多於在私家地上的很多。
補地價一般在五年內，但因為批地條款 (即官批) 不同，有限制，亦有在十年內補地價。
補地價的金額亦會因「丁」入住的年期而有改變，年期越長補地價越少，以滿意紙日期計(舉例，沒有入住過補地價100萬、入住一年補地價80萬、入住兩年補地價60萬如此類推)，五年後買賣就不須要補地價。
在未補地價前丁屋應該是不可以買賣的，但因為市場關係，政府亦沒有執行得太嚴謹 (以舒緩市場的要求)，在法律上又有灰色地帶，所以在支補地價前亦有買賣的活動。
補地價後要做地契及分層 (即由「丁」名轉做三層業主的名)。
 

 

 
  土地的性質

1. 政府地 (官地 - 以平的價錢買給丁建屋)。
2. 私家地 (有業權 - 包括v-zone地及農地)。
 
如原居民沒有土地可以建屋，政府可以提供官地，但轉讓時補地價的費用會比一般私家土地昂貴很多。
村民倘申請在本「鄉」以外的地點建造小型屋宇，除非能提出令地政專員滿意的證據，證明自己的祖先已在擬建小型屋宇所在地的另一條「鄉」定居，而且當地村民對建屋申請並無提出反對，否則不會獲得考慮。
認可鄉村範圍指環繞某認可鄉村的周圍300呎地方。申請在這範圍之內建造小型屋宇將可獲得考慮；不過，申請建屋地點即使是在認可鄉村範圍之外，但只要是位於「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」上所劃定「鄉村式發展」用途區之內，環繞著認可鄉村的地方，則申請亦可獲得考慮。
根據《城市規劃條例》(第131章)的規定，村民倘欲在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」等法定圖則上所示「鄉村式發展」用途區以外的地方建造小型屋宇，必須根據該條例第16條先向城市規劃委員會申請規劃許可。
「飛丁」：新界原居民如在原居村內找不到土地建丁屋，村民可在其鄉事委員會轄下的其它「認可鄉村」內，購買私家土地建屋，俗稱「飛丁」。地政處接獲村民建屋申請後，會在申請人的原居村及建屋鄉村內張貼告示，並以14天為期，了解當地人士有否合理的反對理由。此外，地政處會視乎需要，諮詢政府其他有關部門，例如規劃署的意見，就該擬興建的村屋是否有違反規則用途。
僑居海外的村民倘申請在政府土地上建造小型屋宇，除非地政專員信納其有意回港在該村定居，否則不會獲得考慮；但僑居海外的村民如申請在私家土地上建造小型屋宇，地政處則可能予以考慮。

 

 
  土地劃分

D.D. - 地約
LOT - 地段
Section – 分地段
Subsection – 子分地段
Remaining Portion (R.P.) 餘地
 
R.P. - 在建造屋宇時R.P.是為了方便發展商工作，到最後才安排其用途 (例如：停車場、通道、建屋等)